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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  趙巖對本報記者說，政府賣地是不交稅的，對於房地產企業來說，則意味著這塊抵扣沒有，如果稅制設計中要考慮稅負問題，可以在這個環節進行一定的進項抵扣。

  營改增試點中，有形動產租賃適用17%稅率，交通運輸業是11%，其他部分現代服務業為6%。

  從房地產企業的財務報表看，主要的成本構成有三塊：一是土地成本，二是建築成本，三是銀行貸款的利息支出。

內容來自sina新聞

  具體到一個企業的稅負到底是增加還是減少，前述專傢告訴本報記者，這還要看企業的業務性質、銷售流程等細節問題。

  財政部財科所所長劉尚希(微博)此前接受媒體采訪時指出，11%的增值稅稅率表面看比較高，但這是可以抵扣進項稅的，而5%的營業稅則是對全值繳稅。在不清楚具體的抵扣范圍之前，沒辦法判斷稅負上升還是下降。

  亦有財政部專傢表示，電信業營改增之後，可能不會再一個一個行業地進行，而是有可能幾個行業一起推進，財稅部門已經開始著手對房地產業、金融業等行業進行營改增調研。

  上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建也告訴本報記者，在他看來，"營改增"主要目的是為瞭消除重復征稅，結構性減稅不是簡單的個別企業降低稅負，而是針對一個行業，最終是總體稅負減少，具體到一個企業是有增有減。

  "相當於改變瞭企業收入和成本兩邊，所以要根據企業最終的收入成本結構，才能看對企業的凈影響是怎樣的。"趙巖說。

  "營改增試點中交通運輸業稅率是11%，房地產行業的進項比交通運輸業要多，毛利也高，而且在營改增之前大多數的生產型企業都是17%稅率，我們預計最後結果可能是17%。"該專傢告訴本報記者，也不排除政府可能對房地產有特殊照顧，最後達成一個較低的稅率。

  "可以做一下對比。"一位供職於四大會計師事務所的財稅專傢告訴《第一財經日報》記者。

  趙巖告訴本報記者，企業所得稅的應納稅款所得額是由企業的收入減去成本，但是營改增之後，企業收入和成本兩個因素的數值都發生改變。

  "增值稅的原理是，我賣東西要交增值稅，但同時我買東西取得的進項稅發票可以去抵扣，如果建築和金融不改的話，對於房地產行業來說就沒有進項稅可以抵扣，單環節稅負就重瞭。"中瑞稅務師事務所合夥人趙巖告訴本報記者。

  稅負到底是增加還是減少，主要取決於稅率的設定。

  此前也有業內人士預測，未來金融業、房地產、建築業營改增後將執行統一稅率，即11%。

  建築、金融一起改

  日前，有媒體報道稱，財政部對房地產營改增的稅率擬采用17%，而此前有消息稱為11%。貸款信用貸款這一稅率是否合理，對房地產行業來說，稅負是增加還是減少？

  但前述專傢也表示，相比營業稅，增值稅對企業來說可籌劃的空間更大。"企業可以通過運營模式的優化，讓可抵扣的項目最大化。比如說，涉及一個公司內部的業務部門，可以單設一個公司，為本公司提供服務。"

  比如說，一個在上海開發的房地產企業和一個在河南開發的房地產企業，前者的毛利大，銷售的量小；後者的毛利低，但是量大，兩者最終的銷售額相同。如果按照營業稅，那麼兩者繳納數額相同；但如果按照增值稅，進項可以抵扣，就要看盈利程度和投資來決定稅負的多少。"這點來看，增值稅更公平。"上述專傢說。

  增值稅是一個全鏈條道道抵扣的問題，不能隻局限於某一個行業改革。對於房地產行業來說，建築業和金融業營改增與其息息相關，這也成銀行房屋信貸利息信用貸款借款缺錢急用哪裡汽車貸款為房地產營改增的一個難點。

房地產業營改增或明年推行 財政部定稅率為17%

  房地產行業營改增最晚明年或將推行。2012年1月1日起試點的營改增被認為是目前規模最大的結構性減稅措施。目前僅剩房地產業、建築業、金融業以及生活服務業等尚未實施營改增。

  前述專傢認為，房地產和建築業營改增必須同步推進。

  財政部部長樓繼偉表示，今明兩年是稅制改革的關鍵時期，下一步營改增范圍將逐步擴大到建築業、房地產業、金融業等各個領域，相應廢止營業稅制度，適時完成增值稅立法。

  自2013年開始調研，房地產業營改增方案迄今仍難出臺，其難度之大，可見一斑。對於房地產業而言，除瞭直接影響稅負的稅率之外，與其他行業、稅種如何協調也是改革的難點所在。

  至於建築和金融行業的稅率如何確定，本報記者采訪的專傢認為，要把行業放到全鏈條上綜合考慮，但也要結合行業自身的特性。

  前述專傢稱，建築行業的毛利低於房地產行業，稅率或許會低於房地產，而金融行業本身可抵扣的項目不多，建築業11%比較合理，金融6%較為合適。趙巖也贊同建築業稅率為11%。

  也有業內人士表示，或許會在11%~17%之間，再確定一個稅率。

  此外，土地成本如何抵扣，也是值得研究的問題。

  現行房地產業繳納銷售不動產營業稅的稅率為5%。此前，普華永道中國內地及香港地區間接稅主管合夥人胡根榮表示，在6%的增值稅稅率下，稅負降低；11%持平；17%則稅負增加，所以未來房地產業營改增後實施11%的稅率可能性比較大。

  其他稅種受影響

  營改增同樣會導致企業所得稅稅負的改變，這也是房地產業營改增過程中的一個難點。

  稅率17%高不高

  他以目前已經試點的服務業營改增為例，假如收入為100元，扣掉5%的營業稅之後的95元為主營業務收入；而營改增之後，稅率為6%，按照增值稅的計算方法，主營業務收入為94.3元[100÷(1+6%)]，有所減少。另一方面，對成本也有影響，比如企業支出100元，在營業稅的前提下，100元即為成本，但營改增後的成本則需要扣除增值稅。

  不同行業的稅率確定的依據是什麼？該專傢稱，一方面要考慮行業本身的毛利情況，還要看其業務的縱向流程是不是有那麼多可以抵扣的東西；另一方面，還有國傢宏觀調控政策，是不是鼓勵一個行業的發展。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-09-21/07504467953.shtml

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